Sabe aquela cena do filme de terror em que o cara leva uma facada, cai no chão, mexe o dedo e todo mundo grita "tá vivo!"? Pois é. O mercado imobiliário americano acabou de mexer o dedo.
As vendas de imóveis usados nos Estados Unidos subiram 1,7% em fevereiro em relação a janeiro, chegando a uma taxa anualizada de 4,09 milhões de unidades, segundo a National Association of Realtors (NAR). E antes que alguém solte fogos de artifício, um detalhe: na comparação com fevereiro de 2025, as vendas caíram 1,4%.
Um passo pra frente, dois pra trás. O mercado imobiliário americano virou o hamster na rodinha.
O que realmente aconteceu
Esses números de fevereiro refletem contratos assinados lá em dezembro e janeiro, quando as taxas de hipoteca deram uma aliviada e ficaram perto de 6% ao ano na modalidade de 30 anos. Um ano antes, estavam um ponto percentual mais altas. Ou seja, a galera aproveitou uma janelinha de oportunidade — e mesmo assim o resultado foi essa mixaria.
Lawrence Yun, economista-chefe dos Realtors, soltou uma frase que deveria ser tatuada na testa de todo analista otimista demais: "Apesar do ganho modesto, a demanda real por moradia continua muda em relação ao crescimento dos salários e do emprego."
Traduzindo do economês: o americano tá ganhando mais, tem emprego de sobra — são 6 milhões de postos de trabalho a mais do que em 2019 — mas mesmo assim não tá comprando casa. As vendas anuais caíram 1 milhão de unidades no mesmo período.
Porra, quando o sujeito tem grana e emprego e MESMO ASSIM não compra, o problema não é ele. O problema é o mercado.
O nó do estoque: a tartaruga com artrose
Aqui mora o verdadeiro vilão dessa história — e não é a taxa de juros.
Havia 1,29 milhão de unidades à venda no fim de fevereiro. Alta de 2,4% sobre janeiro e 4,9% sobre fevereiro de 2025. No ritmo atual de vendas, isso representa 3,8 meses de estoque. Pra quem não sabe, o mercado é considerado equilibrado com 6 meses. Ou seja, estamos a anos-luz do equilíbrio.
O próprio Yun admitiu: "O estoque está crescendo, mas de forma preguiçosa."
Preguiçosa é eufemismo. O cara é diplomata. Eu chamaria de comatosa.
Um dado interessante da Redfin: quase 45 mil imóveis que foram retirados do mercado no outono passado — por conta de vendas lentas e confiança do consumidor no chão — voltaram a ser listados em janeiro. É o maior número para um mês de janeiro em uma década. 3,6% de todos os imóveis listados eram relistagens. Gente que desistiu, tomou uma dose de coragem (ou de desespero) e voltou a tentar.
Preços: vivos, mas por aparelhos
O preço mediano de um imóvel vendido em fevereiro foi de US$ 398 mil, alta de míseros 0,3% na comparação anual. O mercado de luxo — acima de US$ 1 milhão — continua vendendo bem. Na ponta de baixo, as vendas despencaram.
É o efeito que eu sempre falo: quando o mercado aperta, quem se fode é a base da pirâmide. O rico compra à vista ou com condições que o banco nem oferece pra mortal. O trabalhador que quer a primeira casa? Esse tá olhando os preços, olhando os juros e voltando pro aluguel.
Os compradores de primeira viagem representaram 34% das vendas (contra 31% um ano atrás), o que parece uma boa notícia até você lembrar que a média histórica pré-pandemia era de 40%. Investidores ficaram estáveis em 16%.
E os imóveis estão levando 47 dias pra vender, contra 42 dias um ano atrás. O mercado não está parado — está em câmera lenta.
E o que isso significa pro Brasil?
Olha, o mercado imobiliário americano é um termômetro brutal da economia real. Quando o americano — com emprego, salário crescendo 4 pontos acima da inflação de preços de imóveis, e juros mais baixos que no ano anterior — ainda assim não compra casa, é sinal de que a confiança tá no subsolo.
E quando a confiança do consumidor americano afunda, o mundo inteiro sente. Inclusive nós aqui, que exportamos commodities pra uma economia que pode estar mais frágil do que as manchetes sugerem.
A pergunta que fica: se com emprego, salário e juros menores o mercado mal se mexe, o que acontece quando o próximo choque vier?
