¿Saben esa escena de película de terror en la que al tipo lo apuñalan, cae al piso, mueve un dedo y todos gritan "¡está vivo!"? Bueno, eso. El mercado inmobiliario estadounidense acaba de mover el dedo.
Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos subieron 1,7% en febrero respecto a enero, alcanzando una tasa anualizada de 4,09 millones de unidades, según la National Association of Realtors (NAR). Y antes de que alguien lance fuegos artificiales, un detalle: en comparación con febrero de 2025, las ventas cayeron 1,4%.
Un paso adelante, dos para atrás. El mercado inmobiliario estadounidense se convirtió en el hámster en la ruedita.
Lo que realmente pasó
Esos números de febrero reflejan contratos firmados allá en diciembre y enero, cuando las tasas hipotecarias aflojaron un poco y quedaron cerca del 6% anual en la modalidad a 30 años. Un año antes, estaban un punto porcentual más altas. O sea, la gente aprovechó una ventanita de oportunidad — y aun así el resultado fue esta miseria.
Lawrence Yun, economista jefe de los Realtors, soltó una frase que debería tatuarse en la frente de todo analista demasiado optimista: "A pesar del avance modesto, la demanda real de vivienda sigue muda en relación al crecimiento de los salarios y el empleo."
Traduciendo del economiqués: el estadounidense está ganando más, tiene empleo de sobra — son 6 millones de puestos de trabajo más que en 2019 — pero aun así no está comprando casa. Las ventas anuales cayeron 1 millón de unidades en el mismo período.
Carajo, cuando el tipo tiene plata y empleo y AUN ASÍ no compra, el problema no es él. El problema es el mercado.
El nudo del inventario: la tortuga con artrosis
Aquí vive el verdadero villano de esta historia — y no es la tasa de interés.
Había 1,29 millones de unidades a la venta a finales de febrero. Alza de 2,4% sobre enero y 4,9% sobre febrero de 2025. Al ritmo actual de ventas, eso representa 3,8 meses de inventario. Para quien no sabe, el mercado se considera equilibrado con 6 meses. O sea, estamos a años luz del equilibrio.
El propio Yun admitió: "El inventario está creciendo, pero de forma perezosa."
Perezosa es un eufemismo. El tipo es diplomático. Yo le diría comatosa.
Un dato interesante de Redfin: casi 45 mil propiedades que fueron retiradas del mercado el otoño pasado — por ventas lentas y confianza del consumidor por el piso — volvieron a listarse en enero. Es el número más alto para un mes de enero en una década. 3,6% de todas las propiedades listadas eran re-listados. Gente que se rindió, se tomó una dosis de coraje (o de desesperación) y volvió a intentarlo.
Precios: vivos, pero con respiración artificial
El precio mediano de una vivienda vendida en febrero fue de US$ 398 mil, alza de míseros 0,3% en comparación anual. El mercado de lujo — arriba de US$ 1 millón — sigue vendiéndose bien. En el extremo de abajo, las ventas se desplomaron.
Es el efecto del que siempre hablo: cuando el mercado aprieta, al que le va mal es a la base de la pirámide. El rico compra de contado o con condiciones que el banco ni le ofrece a un mortal. ¿El trabajador que quiere su primera casa? Ese está mirando los precios, mirando las tasas y volviendo al alquiler.
Los compradores primerizos representaron 34% de las ventas (contra 31% un año atrás), lo que parece una buena noticia hasta que recuerdas que el promedio histórico pre-pandemia era de 40%. Los inversionistas se mantuvieron estables en 16%.
Y las propiedades están tardando 47 días en venderse, contra 42 días un año atrás. El mercado no está parado — está en cámara lenta.
¿Y qué significa esto para América Latina?
Miren, el mercado inmobiliario estadounidense es un termómetro brutal de la economía real. Cuando el estadounidense — con empleo, salario creciendo 4 puntos por encima de la inflación de precios de vivienda, y tasas más bajas que el año anterior — aun así no compra casa, es señal de que la confianza está bajo tierra.
Y cuando la confianza del consumidor estadounidense se hunde, el mundo entero lo siente. Incluidos nosotros acá, que exportamos commodities a una economía que puede estar más frágil de lo que los titulares sugieren.
La pregunta que queda: si con empleo, salario y tasas más bajas el mercado apenas se mueve, ¿qué pasa cuando llegue el próximo golpe?
